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胡懋仁｜房地产商必须退出城镇住宅建设
作者：胡懋仁 来源：昆仑策网 发布时间:2023-12-18 17:14:35
中国老百姓的三大民生问题：教育、医疗以及住房，多年来一直困扰着中低层民众的生活。这些年来，教育方面已经有了较大的改进，国家下了大的力气，一方面对于教育资源不平衡的问题进行了整改，另一方面，对于教育领域中的商业化也采取了果断的措施。在医疗方面，虽然还有很多不如人意的地方，但是城市居民的社会保险制度，农民的新合作医疗制度，在解决人民群众看病难和看病贵的方面，还是发挥了较大作用的。至于将来是不是要实行全民免费医疗，这也要看国家整体上的财力能否承受，或许还有一些其他方面需要解决的问题。
然而在住房方面，现在看起来，农村居民的住房问题，要从根本上解决起来，问题还不是太大。目前在乡村振兴的过程中，农村的社会主义集体经济开始蓬勃发展，集体经济在农民住房的建设上也发挥着非常重要的作用。农村土地上的宅基地，归农村集体经济所有。城市中的地方政府能直接干预的情况比较少。而且对于房地产商要进入农村进行住宅建设，似乎相关的规定也比较严格。在城镇中的居民住宅建设，现在一直就是一个较大的问题。
由于城镇土地为国家所有，在国有土地上进行建设，现在很大一块都是由地方政府在操作。地方政府多年来一直在吃着土地出让金的红利，肯定不愿意放掉这一块。因此，城镇住宅的建设，其很大一块成本就来自这个土地出让金。房地产商拿到建设的地块，甚至不惜投放巨资来投入到土地出让金这一块。反正最终住宅销售的成本都由购房者承担，所以土地出让金再昂贵，也不影响房地产商的利润。在这种情况下，真正受苦的就是中低收入的普通居民。他们无论如何也买不起如此昂贵的住房。他们中很多人在面对住房的时候，心情基本是绝望的。
因此，要解决城镇居民的住房问题，还是要从政府出资建设廉租房或者保障房开始。这是从根本上解决城镇居民，特别是中低收入居民住房问题的根本措施。城镇居民住上廉租房、保障房，不需要从私人房主那里租房，以免花费高额的租金，更不需要花费更多的钱财来购买昂贵的住房，让自己成为一辈子也解脱不了的房奴。居者有其屋，并不是说住房人一定就要拥有房屋的所有权，能有个使用权就足够了，老百姓没有太高的要求。
要广泛地建设廉租房和保障房，有一个问题必须要解决。那就是房地产商必须退出城镇居民的住宅建设。今后，城镇居民的住宅建设不需要再缴纳极为昂贵的土地出让金，单就这一项，就可能极大地降低住宅建设的成本。房地产商退出住宅建设，除了使住宅成本大幅度下降之外，地方政府也没必要从住宅建设中特别是从土地出让金中获取更多的财政收入。政府出资建设住宅，住宅建成好出租给城镇居民。其租金只要略高于房屋折旧费就可以了，这一块租金主要用来维护和修缮廉租房和保障房的。
对政府来说，放弃住宅建设中原来由房地产商支付的土地出让金，对地方政府的收入显然是一个较大的损失。然而，我们的人民政府难道不是为人民服务的吗? 我们为老百姓修建廉租房和保障房，难道不是要解决这一块极为重要的民生问题吗? 如果我们的某些地方政府，只是为了政府财政上的宽裕，坚决不肯舍弃住宅建设中所收取的土地出让金，这是不是在跟老百姓过不去? 这是一个大问题，关系到我们的人民政府对于自己的职责与观念的重要问题。
对于房地产商来说，他们当然不愿意退出住宅建设这一块。这是他们今后获取利润的重要来源之一。可是人们都清楚，房地产商富了，老百姓就不可能住上廉租的房子，老百姓的苦，老百姓的难，老百姓靠自己的力量一辈子都无法解决。这样的情况难道还要长期存在下去吗?
不可否认，有些房地产商与某些地方政府的官员在这个问题上是有利益勾连的。这也是当下要通过建设廉租房和保障房来解决大多数老百姓住房难题的关键。对此，中央政府是要下一个死命令的，坚决果断地切断房地产商与城镇居民住宅建设的任何联系，没有这样的果断和坚决，城镇老百姓的住房再过多少年也解决不了。
几十年前，当住宅建设作为商品房建设时，那时因为国家在住宅建设方面，资金极为短缺，所以那时的住宅商品化带有某种不得已的权宜之计。这种不得已等于在认可，一部分手里有钱的居民能够优先解决住房问题。然而，住宅商品化这种现象如果像这几十年来那样，要持久的延续下去，那么对于大多数中低收入的普通居民来说，就太不公平了。这个问题必须要在较短的时间内尽快得到解决。再拖下去，老百姓肯定会要骂娘的。
现在这种住宅商品化，还带来一系列新的复杂的社会问题。那些有女孩的家庭，都要求女孩的未婚夫必须购买了商品房，才能允许自己的女儿与男方结婚。这就极大的提高了城镇男青年结婚的成本，很多男青年不得不放弃结婚的可能性。这还不是严重的社会问题吗? 所谓丈母娘经济，不就是一种落后、腐朽，把婚姻商品化的陈旧观念和习俗吗? 这样的习俗对于今天的中国有弊无利，对于我们国家人口生产和健康发展极为有害。男孩娶不上媳妇，女孩的高要求又让自己嫁不出去，这就产生了多少严重和复杂的社会问题。这些问题给社会带来的是更多的不稳定和危害。
因此，城镇居民的廉租房与保障房建设必须尽快在全国大力推广开来。而房地产商必须尽快退出住宅建设的领域。这是一个极为迫切解决的大问题，各个地方政府绝对不能为了本单位的小集团利益，破坏了国家建设与发展的大政方针。
房地产商的经营范围将来只能限制在非住宅建设的领域里，如商用写字楼，大型商厦、工厂的厂房或者仓储库房等。这些用房的需要量也并不少。当然，缺少了住宅这一块，很多房地产商是不甘心的。但是，为了解决老百姓最关心最迫切的住房问题，房地产商们也早该让点利了，过度的贪婪不会有好结果。
（作者系昆仑策研究院高级研究员；来源：昆仑策网【作者授权】，修订发布）
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发表于 2023-12-19 12:50:53